Danni da infiltrazioni lastrico solare

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Diverse responsabilità per i danni da infiltrazioni lastrico solare

Il lastrico solare è il manufatto di copertura dell’edificio, normalmente impermeabilizzato e con pavimento in piano. Può essere accessibile o inaccessibile. Può essere di proprietà comune dei condomini ed usato da tutti o da soltanto uno dei condomini. Può essere di proprietà esclusiva e può appartenere anche a chi non abbia altra proprietà nel condominio, e va considerato ugualmente, ad ogni effetto di proprietà del condominio: il più delle volte anche se il lastrico solare è di proprietà comune dei condomini il diritto di sopralzo spetta al proprietario dell’ultimo piano sottostante.

Succede spesso che a causa della cattiva e mancata manutenzione del lastrico solare possano verificarsi infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante, provocando numerosi danni anche a mobili e a suppellettili.
Ebbene in questi casi a rispondere dei danni cagionati da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare ad uso non comune sono il proprietario o colui che ne ha l’uso esclusivo, oppure il condominio, in forza degli obblighi di cui agli artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1 n.4 c.c., il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri stabiliti dall’art. 1126 c.c..

Infatti, l’art. 1126 c.c. rubricato “Lastrici solari di uso esclusivo” stabilisce che: “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Pertanto, sulla base di tale principio saranno tenuti a contribuire: i condomini ai quali il lastrico serve da copertura in proporzione dei 2/3 ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione dell’utilità che ha sulla cosa, nella misura del terzo residuo.
La Suprema Corte di Cassazione con una recentissima sentenza a Sezioni Unite, ovvero la n. 9449 del 10.05.2016 è intervenuta sulla natura giuridica della responsabilità per i danni causati da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o uso esclusivo all’appartamento sottostante.

In particolare, il caso riguarda la vicenda di una proprietaria di un appartamento che cita in giudizio il Condominio nonché la proprietaria del terrazzo sovrastante ad uso esclusivo, per sentirli condannare al risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo stesso, in uso esclusivo della condomina citata.
Il Giudicante di Prime Cure, confermando l’ordinanza cautelare, condannava i convenuti in solido al risarcimento dei danni, da ripartire per 1/3 a carico della proprietaria esclusiva del terrazzo e per i 2/3 a carico dei condòmini; la sentenza veniva confermata in appello.
Avverso la sentenza emessa dalla Corte di Appello territorialmente competente la proprietaria del terrazzo sovrastante proponeva ricorso per Cassazione.

La Seconda Sezione della Corte, con ordinanza interlocutoria n. 13526/14, rimetteva gli atti al Primo Presidente ai fini dell’assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite, sollecitando un ravvedimento sull’orientamento espresso dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 3672 del 1997.
Il ricorso veniva assegnato alle Sezioni Unite che decidevano con sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016; con tale sentenza la Cassazione affermava che anche la responsabilità risarcitoria del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (e non solo del condominio) sarebbe riconducibile ad un inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni e, di conseguenza, ad un preesistente rapporto di debito nei confronti del proprietario dell’appartamento sottostante, determinato dalla mancata manutenzione del lastrico o della terrazza.

Inoltre, con la predetta sentenza, gli Ermellini hanno posto fine al contrasto giurisprudenziale che si era creato sul punto a causa di pronunce, delle singole sezioni ed in particolare Cass. n. 6376 del 2006 ; Cass. n. 642 del 2003; Cass. n. 15131 del 2001; Cass. n. 7727 del 2000, emesse in senso critico e opposto rispetto all’orientamento espresso dalle Sezioni Unite nel 1997, posto che, contrariamente a quest’ultimo pronunciamento, richiamavano il disposto dell’art. 2051 c.c., e quindi, riconducevano la responsabilità per infiltrazioni nell’alveo della responsabilità extracontrattuale.

Secondo la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, con riguardo alla posizione del proprietario esclusivo del lastrico solare o del terrazzo, va ricondotta nell’ambito di operatività dell’art. 2051 c.c..
Questo perché chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello è costituito custode della superficie del lastrico o della terrazza stessa avendone l’effettivo potere materiale sulla cosa; è evidente che le responsabilità del titolare dell’uso esclusivo e del condominio cono diverse: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., avendo un effettivo potere fisico sulla cosa, implicante il governo e l’uso della cosa stessa; il secondo è tenuto, ai sensi degli articoli 1130, primo comma, n. 4 e 1135, primo comma n. 4 cod. civ., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.

La Suprema Corte in definitiva ha sancito il seguente principio di diritto: ” In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante, rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello) in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto al funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio “.

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